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浅谈商业设施的位置选择

  古语有云:“天时不如地利。”可见地理位置在军事作战中的重要性,而在商业战场中,商业设施的位置同样不容忽视。在国外,零售业被称为“选址的产业”,通常店址被视为商业设施的三大主要资源之一,可以说选址的好坏,将直接关系到商家经营能否成功。不同规模、不同类型的商业设施对交通、周边消费环境、商业氛围均有不同的要求,那么在选择商业设施位置需要考虑哪
些因素呢?

一、紧抓消费者

  

顾客是商业设施的上帝,商业设施就是为了满足顾客的需求。所以购物人群是影响商业设施最重要的因素。商业设施选址首先要对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析,分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口,人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何。而人口增长变化,包括人口自然增长和迁移是一个动态过程,所以要进行动态预测。然后还需要对人口进行收入与购买力的调查,并分析人口组成和消费习惯。另外,商圈对购物群也有很大的吸引力。商圈即是指某商场(或聚集的商店群)在地理上的吸引范围,该商场(或商店群)对周围地区的消费者起主导作用,对较远处消费者也有吸引力。

  

对于不同的商业设施,由于市场定位不同,商圈地理分析中各要素具有不同的重要性。如有的零售商瞄准拥有汽车的消费者群,就会更加看重道路的通达性和停车场的面积;有的零售商着意招揽旅游观光客,就要侧重考虑店址与旅游设施的距离远近等。因为店址的选择不止一个两个,确定最终的地点需要各种因素的综合分析。零售商在做商圈地理分析时,除了依据有关书面资料和数据外,还要进行必要的市场调查。对预选地居民做问卷调查或其它形式的调查,以掌握该地区居民的消费心里和习惯,使商业设施选址与目标顾客的要求更加吻合。

  

二、提高便捷性

  

作为集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代商业形态,经营期间必然面对大规模的消费者,而大规模的消费者也同时意味着
对商业设施项目地块周边及区域交通的相应的要求,传统的商业建筑混杂在居民区中间,但是随着交通改善,购物者的活动范围大
大增加,因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素,而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。

   对于城市商业项目来讲,规模越大,对公共交通条件的依赖越高。例如一个城市中心的SHOPPING MALL,从长期发展的眼光看地铁交通对于其成功将产生重要影响;对于郊区的商业设施,尤其是郊区的SHOPPING MALL来讲, 如果项目地块无法和快速路、高速公路形成直接连通或者周边交通体系不通畅,那么长期经营也会出现问题。随着人口的进一步集中,城市中心区变得过分拥挤,环境恶化,交通堵塞。而与此同时,由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性,出现了人口居住郊区化的趋势,把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区,商业设施在郊区大量兴起,引起了零售额的重新分布,城市中心区和城市郊区展开了竞争,对购物者来说,可以选择去城市市区或郊区购物。可见,城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。交通条件是未来商业项目经营成功与否的重要影响因素,对于中国商业市场来讲,因为人口规模庞大,私家车规模增长,这一因素就特别关键。相信未来中国的商业设施成败不只是因为商业问题,也会因为交通等问题出现投资经营的惨剧。

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