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四大开发商现金流全线萎缩 郊区盘降价势在必行

  摘要:昨日,多家媒体对广州某大发展商在数十个楼盘推出8.5折优惠的消息进行报道,有知名开发商也紧跟其后,表示将调整产品线。 昨日,多家媒体对广州某大发展商在数十个楼盘推出8.5折优惠的消息进行报道,有知名开发商也紧跟其后,表示将调整产品线。此前开发商一直固若金汤的金口终于首现松动,市场表示随着一手楼价的松动,二手楼价也有可能应声而跌。不过,也有房地产人士认为目前降价的时机未必非常适合;随着一手开发商的手软,买家有可能期盼更低于8.5折的折头而未必忙于入市。
现状:上市公司短期还未需紧急套现
五一期间,整体楼市交投冷淡,开发商的折扣不多,令大部分买家还是暂时持观望态度;市场人士分析,开发商之间也处于博弈状态,没有人愿意做第一个降价的人,都在观望谁将会吃螃蟹。在市场的一段你猜我度之后,日前,广东某知名开发商终于首次公开表示在数十个楼盘中推出8.5折优惠。
虽然有分析认为,该开发商提出大幅打折是为了快速抢占市场份额和积累并购资金,但是更多的市场人士认为这是开发商在新政环境下做出的表态;并因此预期未来一段时间内将会有其他的开发商积极响应这一波降价潮。
谁会是下一个降价的企业?分析上市公司公布的一季度报告可见,招保万金这四大金刚暂时没有偿债压力,短期内没有套现的急迫性。据万科A的第一季度报告,截至期末公司持有现金179.2亿元,高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和127.4亿元。
而另外三大公司的偿债压力相对更轻,保利地产截至第一季度末手持现金138.72亿元,是短期借款和一年内到期的非流动负债总额63.67亿元的两倍以上。招商地产短期借款及一年内到期的非流动负债共计只有28.28亿元,而目前该公司手持现金超过80亿元,偿债压力最轻。金地集团期末的现金量为86.26亿元,短期借款加一年内到期的非流动负债为51.43亿元。
趋势:四大金刚现金流全线萎缩
从长远看,房地产上市公司现金流有全线萎缩的可能性,如果成交量长时间维持在目前的低水平,很可能为企业带来巨大的压力。由于第一季度部分城市销售量下降,同时新增的开发项目占用资金,一季度四大金刚的经营性现金净流量均为负,显示房地产企业现金流在逐渐萎缩。
根据万科A的一季度报告,该公司一季度的经营现金流量为-68亿元,每股经营活动产生的净现金流为-0.62元,其中经营现金流入只有134亿元,而经营现金流出却高达202亿元。按照这样的速度,如果不加快销售以及增加融资力度,公司手持的179.2亿元的现金,只需要三个季度就可以消耗殆尽。
保利地产一季度经营现金流量净额为-150亿元,一季度筹资现金流量高达136.91亿元,才使总现金净增加额变成-13.6亿元。招商地产一季度经营现金流量净额-7.94亿元,每股经营活动产生的现金流量净额为-0.46元,公司一季度总现金净增加额-7.26亿元。金地集团一季度经营现金净流量-34亿元。
分析:现在不一定是降价好时机
满堂红研究部高级经理周峰分析,该发展商的项目多数处于广州市郊区,本次打折可能显示开发商因为郊区盘竞争激烈、无法再支撑下去,因此作出降价的决定。他认为,近几年房地产市场的新规律是楼价上涨由市区发起,楼价下跌由郊区发起。这一次降价潮呼应了这个规律。
现在不一定是开发商降价的好时机,中原地产研究部人士对开发商本次举措表示不赞同态度,认为广州市关于新政的细则还没有出台,不知道政策环境将会如何;另外,买家发现开发商心态已经放软,有可能对折扣的要求更高,可能追求8折、7.5折,甚至7折,而不一定会在8.5折的时候入市,担心楼价再降吃亏。
目前,市场对于广州楼价将出现下跌已存在共识。不过,大多数房地产人士均认为郊区盘降价势在必行,而市区中心保持稳定,这从目前市区中心因为业主心态强硬而难以促成成交可见一斑。
一旦市区中心的一手价格也站不稳了,二手小业主才会感到威胁,周峰表示,一般来说,一手楼和二手楼的价格差在2000元/平方米以内时,二手楼就难有条件与一手楼抗衡;而当价差在3000元/平方米以上,二手楼才有竞争优势。据他观察,目前不少地段的一手和二手之间价差在2500元/平方米附近,因此一旦一手发展商降价,这种优势就消失了,必然力逼二手业主降低心理值。
因此周峰预期,如果未来三个月内小业主仍继续坚持不降低放盘价,中介的生存将成问题;而如果小业主的放盘价能比目前下调5%左右,成交量将出现回升。
 

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